建筑工程巨頭：房地產(chǎn)隱形“霸主”

發(fā)布時(shí)間：2024-09-26

隨著行業(yè)調(diào)整，越來越多頭部房企迫于資金壓力退出角逐土地市場(chǎng)。與此同時(shí)，以中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵等為代表的建筑工程巨頭，頻頻下場(chǎng)拿地，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新力量。

今年前8個(gè)月，中國(guó)建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額為2339億元；期末土地儲(chǔ)備建筑面積為8387萬平方米，其中新購(gòu)置土地建筑面積為440萬平方米。

無論是銷售額還是土地儲(chǔ)備規(guī)模，都超過了“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展。今年前8個(gè)月，保利發(fā)展銷售額為2208億元；土地儲(chǔ)備建筑面積約7140萬平方米。

“從在手地產(chǎn)存貨來看，90%以上都集中在一二線城市核心位置，總體資產(chǎn)質(zhì)量還是比較優(yōu)質(zhì)的，銷售預(yù)期良好，風(fēng)險(xiǎn)可控。”中國(guó)建筑副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃杰在業(yè)績(jī)會(huì)上說。

“建筑公司下場(chǎng)做房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力在于，其建筑施工業(yè)務(wù)的萎縮與對(duì)新增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的迫切需求。鑒于開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)收入相較于施工業(yè)務(wù)更為可觀，建筑公司從乙方角色轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)商，通過自主拿地開發(fā)、直接建設(shè)的方式，有效彌補(bǔ)了因房企風(fēng)險(xiǎn)暴露而帶來的業(yè)務(wù)縮減問題。”RCC瑞達(dá)恒研究院認(rèn)為。

這些央企、國(guó)企建筑商，憑借先天優(yōu)勢(shì)，出于抄底時(shí)機(jī)及盈利結(jié)構(gòu)追求，正在成為土地拍賣市場(chǎng)上不容忽視的生力軍，甚至有沖擊地產(chǎn)頭部陣營(yíng)的勢(shì)頭。

大規(guī)模拿地

中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、中國(guó)交建、中國(guó)電建、中國(guó)中冶、中國(guó)能建、中國(guó)核建這八大央企，在基建領(lǐng)域中赫赫有名，它們是中國(guó)基本建設(shè)的主力軍，也是房地產(chǎn)隱形新“地主”。

中國(guó)建筑組建于1982年，前身為原國(guó)家建工總局，是中央直接管理的53家國(guó)有重點(diǎn)骨干企業(yè)。中國(guó)建筑原本是國(guó)內(nèi)最大的龍頭承包商，近幾年開始全面進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

中國(guó)建筑的業(yè)務(wù)主要可以分成房建、基建和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)三大塊，其中房建和基建是營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)大頭，但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率最高。

今年上半年，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)294.5億元，排名八大建筑央企首位。其中，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利潤(rùn)達(dá)226億元，占集團(tuán)總毛利的21.9%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)19.4%，遠(yuǎn)高于房建業(yè)務(wù)的7%和基建業(yè)務(wù)的10.2%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為1164億元，占總營(yíng)業(yè)收入的比重為10.2%。

“在中國(guó)建筑2024年4000多億元的投資預(yù)算安排中，房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目的投資預(yù)算大約占到3/4，其中新增土地儲(chǔ)備占據(jù)絕大部分預(yù)算，公司上半年新獲取的28宗土地均位于一線城市以及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域?！敝袊?guó)建筑副總裁、總法律顧問吳秉琪稱。

中國(guó)建筑一共控制著10家地產(chǎn)平臺(tái)，包括中海系2家和中建系8個(gè)工程局（業(yè)內(nèi)稱為“中建八子”）。最突出的是中海地產(chǎn)，其2024年上半年銷售額占到中國(guó)建筑上半年地產(chǎn)銷售總額的70%。今年前8個(gè)月，中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同物業(yè)銷售額約1800.29億元，居房地產(chǎn)業(yè)第二。

“中建八子”對(duì)擴(kuò)張規(guī)模也很執(zhí)著。今年上半年，“中建八子”房地產(chǎn)銷售總額近800億元。在拿地?cái)U(kuò)張上，中建壹品、中建智地新增土地貨值穩(wěn)居行業(yè)TOP5。其中，中建壹品2024上半年權(quán)益拿地金額為213億元，沖至行業(yè)第二，僅次于建發(fā)房產(chǎn)；相比去年同期55億元的權(quán)益拿地額，猛增2.9倍。

在8家建筑央企中，中國(guó)鐵建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模僅次于中國(guó)建筑。2024上半年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售金額395.5億元，在全國(guó)房企中排名第13位；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入315.48億元，同比增長(zhǎng)47.34%，占總營(yíng)業(yè)收入的比重為6.11%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為11.44%，同比減少0.88 個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)鐵建在拿地?cái)U(kuò)張上頗具野心。今年前8個(gè)月，中國(guó)鐵建新增土地貨值360.4億元，在新增土地貨值TOP100中排名第9；新增土地建筑面積175.9億元，排名第2，僅次于華潤(rùn)置地。

與中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建相比，中國(guó)中鐵的拿地動(dòng)作稍顯收斂。中國(guó)中鐵（全稱“中國(guó)鐵路工程集團(tuán)有限公司”），早在20世紀(jì)90年代就開始涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，旗下主要房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)是中鐵置業(yè)，亦是國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。

今年上半年，中國(guó)中鐵的特色地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)）實(shí)現(xiàn)銷售額132.5億元，同比下降 63.3%；房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入144.81億元，同比下降30.78%，占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入的比重僅2.66%；房地產(chǎn)開發(fā)毛利率為12.57%，同比減少2.42個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中國(guó)中鐵披露，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收和毛利減少的主要原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售價(jià)格下降，銷售周期延長(zhǎng)。

今年以來，中國(guó)中鐵一直熱衷在一二線城市拿地，其中在上海拿地費(fèi)用最多。1～8月，中國(guó)中鐵新增土地建筑面積為75.6萬平方米，當(dāng)月排第28名；截至6月末，土地儲(chǔ)備建筑面積共計(jì)1194.82萬平方米。

“跨界”房地產(chǎn)不甘落后

“中字”三巨頭中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵，已經(jīng)成為無可爭(zhēng)議的行業(yè)主力。其他“中字”基建巨頭中國(guó)交建、中國(guó)能建、中國(guó)中冶、中國(guó)電建等，也在持續(xù)“跨界”房地產(chǎn)。

近日，有投資者向中國(guó)交建提問，公司中報(bào)中現(xiàn)金流急劇惡化，負(fù)債上升，公司目前償債壓力如何？公司如何應(yīng)對(duì)全國(guó)基建投資放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的沖擊？

對(duì)此，中國(guó)交建回復(fù)稱，公司上半年資產(chǎn)負(fù)債率74.8%，處于合理水平。下半年，公司按照全年計(jì)劃加快推進(jìn)做實(shí)資產(chǎn)工作，按照建筑行業(yè)市場(chǎng)慣例加強(qiáng)應(yīng)收賬款催收力度，力爭(zhēng)全年資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)保持在合理水平。此外，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

但中國(guó)交建旗下有兩大地產(chǎn)上市平臺(tái)，一是中交地產(chǎn)（A股），二是綠城中國(guó)（H股），都是房地產(chǎn)行業(yè)頭部房企。尤其是綠城中國(guó)，擴(kuò)張迅猛，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1265億元，沖進(jìn)銷售榜前五；1～8月拿地面積144萬平方米，亦躋身行業(yè)前五。

中國(guó)中冶作為隸屬中國(guó)五礦的特大型建筑央企，是全球最大最強(qiáng)的冶金建設(shè)承包商和冶金 企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商；但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得并不算出眾。

2024上半年，中國(guó)中冶的綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為50.3億元，同比減少27.55億元，降幅為35.39%；綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為6.76%，同比減少1.58個(gè)百分點(diǎn)，主要是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，行業(yè)仍處于周期性調(diào)整，市場(chǎng)需求不足。

中國(guó)中冶旗下中冶置業(yè)集團(tuán)，2024上半年凈利潤(rùn)虧損34.98億元，虧損額占上一年末凈資產(chǎn)的36.79%。虧損主要由于項(xiàng)目銷售進(jìn)度不及預(yù)期、資金占用時(shí)間延長(zhǎng)及計(jì)提減值等原因。

中國(guó)電建旗下唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)中國(guó)電建地產(chǎn)亦處于虧損中。2024上半年，中國(guó)電建地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入44.55億元，同比增加40.62%；凈虧損4.63億元，去年同期凈虧損6.83億元。

但這并不妨礙電建地產(chǎn)積極擴(kuò)張。8月29日，電建地產(chǎn)以16億元摘得北京門頭溝新城地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬元/平方米；此前一個(gè)月，電建地產(chǎn)首進(jìn)蘇州，拿下吳中越溪地塊。

八大基建央企中，中國(guó)能建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率最高。2024上半年，中國(guó)能建的房地產(chǎn)（新型城鎮(zhèn)化）營(yíng)業(yè)收入為38.25億元，同比下降45.42%；但毛利率高達(dá)36.35%，同比上升17.82個(gè)百分點(diǎn)。

此外，上海建工、北京建工、陜西建工等地方建工國(guó)企，也開始借助資源優(yōu)勢(shì)下場(chǎng)做房地產(chǎn)開發(fā)了，且拿地迅猛。

但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響仍然不可忽視。旗下有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基建企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)下滑。例如，今年上半年，中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額同比分別下降63.3%、25.5%及20.6%。

黃杰表示，這幾年中國(guó)建筑已經(jīng)在主動(dòng)壓縮住宅業(yè)務(wù)規(guī)模，積極推進(jìn)存量房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)化解。下半年將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的研判，動(dòng)態(tài)評(píng)估各類企業(yè)發(fā)展的狀況，完善高風(fēng)險(xiǎn)客戶的預(yù)警機(jī)制。

對(duì)于未來走勢(shì)，“我們認(rèn)為，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)下行，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然存在，市場(chǎng)發(fā)展空間仍然還是有的?！秉S杰說。

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